大型房企降價(jià)潮序幕將開(kāi) 中小房企6折賣(mài)房
申佳液壓
發(fā)布時(shí)間：
2014-06-05
CRIC統計的24個(gè)典型城市成交數據顯示，5月份新建商品住宅共成交1343萬(wàn)平方米，環(huán)比減少9%，同比減少24%。前5月共成交7038萬(wàn)平方米，同比降幅達19%，整體市場(chǎng)依舊沒(méi)有明顯起色。
5月通常為房地產(chǎn)企業(yè)一年銷(xiāo)量的第一個(gè)高峰，但今年的“紅五月”并未出現。
CRIC統計的24個(gè)典型城市成交數據顯示，5月份新建商品住宅共成交1343萬(wàn)平方米，環(huán)比減少9%，同比減少24%。前5月共成交7038萬(wàn)平方米，同比降幅達19%，整體市場(chǎng)依舊沒(méi)有明顯起色。
與此同時(shí)，房?jì)r(jià)拐點(diǎn)開(kāi)始顯現。中國指數研究院數據顯示，2014年5月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，是2012年6月以來(lái)連續環(huán)比上漲23個(gè)月后首次環(huán)比下跌。
一線(xiàn)城市成交萎縮更為明顯，庫存明顯升高。大型房企尤其是存貨較高的超大型房企，面臨的壓力更大，預計市場(chǎng)接下來(lái)將上演大型房企降價(jià)潮。
中報業(yè)績(jì)壓頂
盡管部分企業(yè)采取降價(jià)或折扣策略以?xún)r(jià)換量，但1-5月大多數大中城市成交量同比去年同期下滑，價(jià)格下滑并未帶來(lái)成交量上行。
以開(kāi)盤(pán)認購率計算，據中原地產(chǎn)監測，21個(gè)大中城市近四周的新開(kāi)樓盤(pán)認購率均在45%以下，而2013年的周平均值為56%。2014年以來(lái)，中原地產(chǎn)所監測的21個(gè)城市，平均開(kāi)盤(pán)認購率一直處于低位徘徊。
一線(xiàn)城市成交尤其慘淡。端午小長(cháng)假期間，京滬等地樓市成交再創(chuàng )新低。北京市住建委網(wǎng)站數據統計顯示，端午小長(cháng)假，新房和二手房三天僅簽約394套，創(chuàng )下7年以來(lái)同期最低。
樓市成交低迷使得房企業(yè)績(jì)黯然。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計數據顯示：20大標桿房企合計年內銷(xiāo)售截至5月中旬為18.8萬(wàn)套，銷(xiāo)售額為2414億，僅完成了2013年全年銷(xiāo)售額8515億的28.3%。A股117家上市房企一季報及業(yè)績(jì)預報顯示，117家房企的合計凈利潤為96.49億，相比2013年同期的127.36億，下降了27%。有61家公司業(yè)績(jì)利潤出現同比下滑或虧損。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，上市房企半年報壓力巨大，預計在認購下滑的情況下，房企很快將面臨促銷(xiāo)轉變?yōu)榻祪r(jià)的壓力，特別是6月份，很多房企將最后一博。預計全國6月房企調整價(jià)格的數量將明顯增加。
同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉表示，從4-5月份市場(chǎng)表現來(lái)看，大中城市樓盤(pán)變相促銷(xiāo)或小幅優(yōu)惠小幅促銷(xiāo)的“平價(jià)”策略將成為市場(chǎng)主流和趨勢；有業(yè)績(jì)壓力的房企勢必會(huì )采取大范圍的以?xún)r(jià)換量。不僅僅常州、杭州、無(wú)錫、成都、北京等城市，其他明顯供大于求的城市或區域板塊，都有可能發(fā)生大幅降價(jià)的現象。
大型房企主導降價(jià)？
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購房者的價(jià)格和心理博弈中，市場(chǎng)氛圍悄然改變。
地方政府坐不住了。?？谑邪l(fā)布通知，6月1日起在?？谑匈徺I(mǎi)單套120平米以上新建商品住房，并已合同備案的本省籍購房人，可在該市申請登記戶(hù)口人數總計不超過(guò)5人。這被解讀為買(mǎi)房可增加入籍戶(hù)口。此前，已有南寧、銅陵、揚州、蕪湖等城市先后推出各類(lèi)措施維穩樓市。
業(yè)內人士認為，雖然成交量持續大幅下滑，但購房者普遍認為價(jià)格還沒(méi)降到其心理價(jià)位或能夠承受的價(jià)位，仍然保持觀(guān)望。
影響樓市最關(guān)鍵的因素信貸并沒(méi)有放松。雖然央行表態(tài)支持首套房貸，但大多數商業(yè)銀行仍未下調首套房貸利率，貸款審批速度也沒(méi)有明顯提高。北京、深圳多家中介機構人士稱(chēng)，從調研情況來(lái)看，目前首套房貸仍以基準利率為主，上浮程度視購房者個(gè)人資質(zhì)而定，最高上浮10%。
張宏偉表示，“央五條”政策只是一個(gè)口頭通知，對于商業(yè)銀行沒(méi)有實(shí)際的執行效力，所以，當正式的通知還沒(méi)有下達前，商業(yè)銀行很難有實(shí)際利率下調的動(dòng)作。
在此情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的支撐因素所剩不多。中原地產(chǎn)數據顯示，上周開(kāi)盤(pán)認購率超過(guò)70%的項目，其主力戶(hù)型多為二房或小三房，且戶(hù)均面積多在100平方米以?xún)?，這些項目面向的客戶(hù)多為首次置業(yè)或改善型的剛性需求，這類(lèi)需求極其有限。
世聯(lián)行認為，2008年和2011年兩輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調整，都是品牌開(kāi)發(fā)商率先降價(jià)，且價(jià)格在短時(shí)間內調整充分，從而帶來(lái)需求的復蘇。本輪市場(chǎng)調整，從2014年1月至今，成交已經(jīng)持續低迷了5個(gè)月，未出現反彈跡象，因為開(kāi)發(fā)商并未達成降價(jià)共識。
梳理近期降幅較大的地產(chǎn)項目，擔當本輪降價(jià)主力軍的是中小型房企。折扣達7折的全部為中小房企。其中，星耀集團打到6折，大連安達圣島集團小平島項目促銷(xiāo)幅度達6.7折。
數據顯示，2013排名前十的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的購置土地金額/銷(xiāo)售金額的比例是36%，遠低于2009年的77%和2010年的57%。大型開(kāi)發(fā)商現金流充沛，降價(jià)意愿不強。
但隨著(zhù)連續5個(gè)月的成交低迷，大型房企也開(kāi)始擺脫惜售、觀(guān)望的狀態(tài)，加入降價(jià)行列。端午節前后，廣州萬(wàn)科歐泊項目單價(jià)直降5000元/平米，沈陽(yáng)恒大名都剩余房源折扣達7.6折。
世聯(lián)行指出，市場(chǎng)成交量要實(shí)現反彈，除了信貸寬松外，降價(jià)到位才是關(guān)鍵。小規模和小幅度的降價(jià)無(wú)法迅速打開(kāi)市場(chǎng)，刺激需求釋放。對于房企來(lái)說(shuō)，與其在泥濘的雨天中徘徊，不如大規模大幅降價(jià)快速迎接晴天的到來(lái)。
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